Покупката на апартамент в България от чуждестранен гражданин е сравнително често срещана практика, особено в Бургас и по Южното Черноморие. Райони като Созопол, Несебър, Поморие, Свети Влас, Слънчев бряг, Равда, Черноморец и Приморско продължават да привличат чуждестранни купувачи както за лично ползване, така и с инвестиционна цел.
На пръв поглед сделката изглежда сравнително проста – избира се апартамент, подписва се договор и собствеността се прехвърля пред нотариус.
На практика обаче покупката на апартамент от чужденец поставя редица специфични юридически въпроси, които е добре да бъдат проверени предварително.
Може ли чужденец свободно да купи апартамент в България?
По принцип чуждестранните граждани могат да придобиват право на собственост върху самостоятелни обекти в сгради, включително апартаменти.
Това е една от основните причини покупката на апартамент да бъде предпочитана форма за инвестиция от чужденци в България.
Юридическият анализ обаче не трябва да спира до самия апартамент.
При всяка сделка трябва да се провери какво точно се прехвърля заедно с него.
Обичайно нотариалният акт включва:
- самостоятелния обект – апартамента;
- съответните идеални части от общите части на сградата;
- понякога идеални части от земята;
- евентуално складово помещение;
- гараж или паркомясто.
Именно тук могат да възникнат първите специфични рискове за чуждестранния купувач.
Апартаментът и идеалните части от земята не трябва да се смесват
При покупка на апартамент чужденецът обичайно може да придобие самия самостоятелен обект и съответните идеални части от общите части на сградата.
Но ако към апартамента се прехвърлят и идеални части от поземления имот, върху който е построена сградата, трябва да се провери дали конкретният купувач има право да ги придобие.
Този въпрос е особено важен при граждани на държави извън Европейския съюз и Европейското икономическо пространство.
При част от ваканционните комплекси по Южното Черноморие апартаментите се продават без идеални части от земята.
При други – земята е включена в сделката.
Затова не е достатъчно да се каже:
„Чужденецът купува апартамент.“
По-важният въпрос е:
„Какво точно е включено в правото на собственост върху този апартамент?“
Особен риск при ваканционните комплекси
Апартаментите в затворени и ваканционни комплекси по Южното Черноморие имат специфичен правен профил.
Купувачът често вижда:
- басейн;
- паркинг;
- градина;
- рецепция;
- вътрешни алеи;
- детска площадка;
- СПА зона;
- охрана;
- достъп до плажа.
Но фактът, че тези обекти се използват от собствениците на апартаменти, не означава автоматично, че те са общи части на сградата.
Възможно е басейнът, паркингът или прилежащият терен да са собственост на инвеститора, управляващото дружество или друго лице.
Затова преди покупката трябва да се установи:
какво реално придобива собственикът на апартамента и какво само има право да използва по договор.
Таксата за поддръжка – един от най-честите практически проблеми
При апартаментите по Южното Черноморие един от най-съществените въпроси е годишната такса за поддръжка.
Често тя се определя на база квадратен метър и може да включва:
- поддръжка на басейн;
- озеленяване;
- охрана;
- общи пространства;
- асансьори;
- осветление;
- рецепция;
- техническо обслужване;
- управление на комплекса.
Преди покупката чуждестранният купувач трябва да поиска и прегледа договора за поддръжка.
Особено важно е да се установи:
- за какъв срок се сключва договорът;
- как се определя размерът на таксата;
- може ли тя едностранно да бъде увеличавана;
- какви услуги реално включва;
- какви са последиците при неплащане.
При някои комплекси именно таксите за поддръжка се превръщат впоследствие в основния източник на спорове между чуждестранни собственици и управляващи дружества.
„Апартамент с морска гледка“ – правното положение може да е различно от рекламното
При имотите в Бургас и по Южното Черноморие рекламата често поставя акцент върху:
- „първа линия“;
- „морска гледка“;
- „директен достъп до плажа“;
- „затворен комплекс“;
- „частен паркинг“.
Тези характеристики могат да имат голяма търговска стойност, но трябва да бъдат проверени юридически.
Например морската гледка не е самостоятелно вещно право и не може да бъде гарантирано, че съседен имот няма в бъдеще да бъде застроен, ако устройствените планове позволяват това.
По същия начин „частен паркинг“ може да означава както самостоятелен гараж, така и само договорно право на ползване върху определено място.
Затова чуждестранният купувач трябва да разграничава рекламното описание от действителния правен статут.
Паркомястото трябва да бъде проверено отделно
При много сделки в Бургас, Созопол, Несебър и Свети Влас апартаментът се рекламира като имот „с паркомясто“.
Юридически това може да означава различни неща:
- самостоятелен гараж;
- самостоятелен обект;
- идеални части от поземлен имот;
- идеални части от подземен гараж;
- право на ползване върху конкретно място;
- договорно разпределение между собствениците.
Тези конструкции не предоставят еднаква правна защита.
При чуждестранен гражданин допълнително трябва да се провери дали придобиването на паркомястото предполага придобиване и на идеални части от земята.
Проверка на собствеността и тежестите
Преди подписването на предварителен договор следва да бъде установено дали продавачът действително е собственик на апартамента.
Трябва да бъдат проверени и всички вписани тежести, включително:
- ипотеки;
- възбрани;
- искови молби;
- права на ползване;
- други вписани права на трети лица.
При ново строителство е особено важно да се провери дали върху земята или сградата няма ипотека в полза на банка, която да засяга и продавания апартамент.
Чужденецът не трябва да разчита единствено на уверението на продавача или брокера, че имотът е „чист“.
Правната проверка трябва да бъде извършена самостоятелно и преди извършването на съществено плащане.
Ново строителство – един от най-рисковите сегменти
Много чужденци придобиват апартаменти по Южното Черноморие още на етап строителство.
Това може да бъде финансово изгодно, но е свързано с допълнителни рискове.
Следва да се провери:
- кой е собственик на земята;
- има ли инвеститорът право да строи;
- валидно ли е разрешението за строеж;
- има ли учредено право на строеж;
- има ли ипотека върху терена;
- какъв е срокът за завършване;
- какво се случва при забавяне;
- какъв е размерът и графикът на плащанията;
- при какви условия купувачът може да развали договора.
Особено важно е предварителният договор да не бъде едностранно изготвен само в интерес на инвеститора.
Акт 14, Акт 15 и въвеждане в експлоатация
При покупка на нов апартамент чуждестранните купувачи често се интересуват дали сградата има „Акт 16“.
По-важно е да се разбере какъв е действителният етап на строителството.
Следва да се провери:
- дали сградата е достигнала груб строеж;
- дали строителството е приключило;
- дали обектът може законно да бъде използван;
- дали сградата е въведена в експлоатация по приложимия ред;
- дали апартаментът е нанесен в кадастъра.
Самото физическо завършване на жилището не е достатъчно доказателство, че правният и строителният статут са изрядни.
Площта на апартамента – реална, застроена или с общи части?
Друг характерен въпрос при ваканционните имоти е обявената площ.
Например апартамент може да бъде рекламиран като 80 кв.м., но тази площ да включва значителен процент идеални части от общите части на сградата.
Затова трябва да се разграничат:
- застроена площ на апартамента;
- идеални части от общите части;
- обща площ, използвана в рекламата или договора.
Това има значение както за цената на квадратен метър, така и за бъдещата препродажба на имота.
Предварителният договор е ключов документ
При покупка на апартамент чужденците често подписват първо резервационен договор и плащат депозит.
Това може да се случи още след първия оглед.
Проблемът е, че правната проверка понякога започва едва след плащането.
Ако впоследствие се установят ипотека, проблем със собствеността или друго съществено обстоятелство, може да възникне спор дали депозитът подлежи на връщане.
Затова резервационният или предварителният договор е добре да предвижда ясно, че купувачът може да се откаже и да получи обратно платените суми при установен съществен правен дефект.
Покупка чрез пълномощник
Чуждестранният купувач невинаги присъства лично при сделката.
Покупката може да бъде извършена чрез пълномощник, но пълномощното трябва да бъде изготвено внимателно.
Особено важни са:
- точният обхват на представителната власт;
- формата на пълномощното;
- необходимостта от апостил или легализация;
- официалният превод;
- правото за подписване на предварителен договор;
- правото за подписване на нотариален акт;
- правото за извършване на плащания.
Не е препоръчително да се предоставят по-широки права от действително необходимите за конкретната сделка.
Покупката на апартамент не гарантира право на пребиваване
Чуждестранните купувачи понякога приемат, че придобиването на апартамент в България автоматично им дава право да живеят постоянно в страната.
Това не е така.
Правото на собственост върху апартамента и правото на пребиваване са отделни юридически въпроси.
Особено при граждани на държави извън ЕС следва да се провери на какво основание могат да пребивават в България и дали собствеността върху недвижим имот има значение за конкретния миграционен режим.
Ако апартаментът се купува за отдаване под наем
Много чужденци придобиват апартаменти в Бургас, Созопол, Слънчев бряг, Свети Влас и Несебър като инвестиция.
Преди сделката е добре да се провери дали няма договорни или други ограничения относно отдаването под наем.
Трябва да се изяснят и въпросите относно:
- краткосрочно туристическо настаняване;
- данъчното облагане на доходите;
- отношенията с управляващото дружество;
- регистрационните и административните изисквания;
- разходите за управление на имота.
Следователно обещанието за „гарантирана доходност“ не трябва да се приема само като маркетингово твърдение, а да бъде проверено в договора и в реалния модел на управление.
Особено внимание при апартаменти в Бургас
Пазарът на апартаменти в Бургас има някои различия спрямо чисто ваканционните комплекси по Южното Черноморие.
В самия град по-често става дума за жилищни сгради, етажна собственост, целогодишно обитаване и стандартно управление на общите части.
При крайбрежните комплекси по-често се срещат специални договори за поддръжка, сезонно управление и общи съоръжения.
Затова правната проверка трябва да бъде съобразена с конкретния тип имот, а не само с неговото местоположение.
Какво трябва да провери чужденецът преди покупката на апартамент?
Преди придобиване на апартамент в Бургас или по Южното Черноморие е препоръчително да бъдат проверени:
- собствеността на продавача;
- ипотеките, възбраните и останалите тежести;
- точният идентификатор на апартамента;
- действителната площ на самостоятелния обект;
- идеалните части от общите части;
- дали в сделката се включват идеални части от земята;
- статутът на паркомястото или гаража;
- строителните книжа;
- въвеждането в експлоатация;
- договорите за управление и поддръжка;
- наличието на задължения към етажната собственост или управляващото дружество;
- условията на резервационния и предварителния договор;
- правата на купувача при установен юридически дефект;
- документите, необходими на чуждестранния купувач за нотариалното изповядване.
Заключение
Покупката на апартамент от чужденец в Бургас или по Южното Черноморие обикновено е напълно възможна, но не трябва да бъде разглеждана като чисто формална сделка.
Особено внимание заслужават въпросите:
- Какво точно се придобива заедно с апартамента?
- Има ли идеални части от земята?
- Какъв е статутът на паркомястото?
- Има ли ипотека?
- Какви годишни такси за поддръжка ще се плащат?
- Въведена ли е сградата законно в експлоатация?
- Кой притежава басейна, паркинга и прилежащите площи в комплекса?
При апартаментите по Южното Черноморие тези въпроси могат да имат много по-голямо значение от самата продажна цена.
За чуждестранния купувач най-сигурният подход е правната проверка да бъде извършена преди плащане на депозит и преди подписване на предварителен договор, а не непосредствено преди нотариалната сделка.
Красивата гледка към морето е важна.
Но при покупката на апартамент в Бургас, Созопол, Несебър, Поморие, Свети Влас или друг район на Южното Черноморие още по-важно е правото на собственост да бъде също толкова ясно, колкото и гледката от терасата.
