L'achat d'un appartement en Bulgarie par un ressortissant étranger est une pratique relativement courante, notamment à Burgas et sur la côte sud de la mer Noire. Des localités telles que Sozopol, Nessebar, Pomorie, Sveti Vlas, Sunny Beach, Ravda, Chernomorets et Primorsko continuent d'attirer des acheteurs étrangers, tant pour leur usage personnel qu'à des fins d'investissement.
À première vue, la transaction semble relativement simple : on choisit un appartement, on signe un contrat et la propriété est transférée devant notaire.
Dans la pratique, cependant, l'achat d'un appartement par un étranger soulève un certain nombre de questions juridiques spécifiques qu'il est préférable de vérifier au préalable.
Un étranger peut-il acheter librement un appartement en Bulgarie ?
En principe, les ressortissants étrangers peuvent acquérir un droit de propriété sur des locaux indépendants situés dans des immeubles, y compris des appartements.
C'est l'une des principales raisons pour lesquelles l'achat d'un appartement est considéré comme le placement de prédilection des étrangers en Bulgarie.
L'analyse juridique ne doit toutefois pas se limiter à l'appartement lui-même.
Lors de toute transaction, il convient de vérifier ce qui est précisément transféré en même temps que celle-ci.
En règle générale, l'acte notarié comprend :
- le bien immobilier indépendant – l'appartement ;
- les parts idéales correspondantes des parties communes de l'immeuble ;
- parfois des coins de terre parfaits ;
- éventuellement un local de stockage ;
- un garage ou une place de parking.
C'est précisément là que peuvent apparaître les premiers risques spécifiques pour l'acheteur étranger.
Il ne faut pas confondre l'appartement et les parts idéales du terrain
Lors de l'achat d'un appartement, un étranger peut généralement acquérir le bien immobilier lui-même ainsi que les parts correspondantes des parties communes de l'immeuble.
Toutefois, si des parts idéales du terrain sur lequel est construit l'immeuble sont également transférées avec l'appartement, il convient de vérifier si l'acheteur en question a le droit de les acquérir.
Cette question revêt une importance particulière pour les ressortissants de pays situés en dehors de L'Union européenne et l'Espace économique européen.
Dans certains complexes touristiques de la côte sud de la mer Noire, les appartements sont vendus sans parts idéales du terrain.
Dans d'autres cas, le terrain est inclus dans la transaction.
C'est pourquoi il ne suffit pas de dire :
« Un étranger achète un appartement. »
La question la plus importante est la suivante :
« Qu'est-ce que le droit de propriété sur cet appartement comprend exactement ? »
Un risque particulier dans les complexes touristiques
Les appartements situés dans des complexes résidentiels fermés et des complexes de vacances sur la côte sud de la mer Noire présentent un profil juridique particulier.
L'acheteur constate souvent que :
- piscine ;
- parking ;
- jardin ;
- réception ;
- allées intérieures ;
- aire de jeux ;
- Espace spa ;
- sécurité ;
- accès à la plage.
Mais le fait que ces locaux soient utilisés par les copropriétaires ne signifie pas automatiquement qu’ils constituent des parties communes de l’immeuble.
Il est possible que la piscine, le parking ou le terrain attenant appartiennent à l'investisseur, à la société de gestion ou à une autre personne.
C'est pourquoi, avant l'achat, il convient de vérifier :
ce que le propriétaire de l'appartement acquiert réellement et ce qu'il a simplement le droit d'utiliser en vertu du contrat.
Les frais d'entretien : l'un des problèmes pratiques les plus courants
En ce qui concerne les appartements situés sur la côte sud de la mer Noire, l'une des questions les plus importantes concerne les charges annuelles.
Elle est souvent calculée au mètre carré et peut inclure :
- entretien de piscine ;
- aménagement paysager ;
- sécurité ;
- espaces communs ;
- ascenseurs ;
- éclairage ;
- réception ;
- maintenance technique ;
- gestion du complexe.
Avant l'achat, l'acheteur étranger doit demander et examiner le contrat d'entretien.
Il est particulièrement important de déterminer :
- pour quelle durée le contrat est-il conclu ;
- comment le montant de la redevance est-il déterminé ;
- peut-elle être augmentée unilatéralement ;
- quels services il comprend réellement ;
- Quelles sont les conséquences en cas de non-paiement ?
Dans certains complexes, ce sont précisément les charges qui deviennent par la suite la principale source de litiges entre des propriétaires étrangers et des sociétés de gestion.
« Appartement avec vue sur la mer » : la situation juridique peut différer de celle présentée dans la publicité
En ce qui concerne les biens immobiliers à Burgas et sur la côte sud de la mer Noire, les annonces mettent souvent l'accent sur :
- « première ligne » ;
- « vue sur la mer » ;
- « accès direct à la plage » ;
- « complexe fermé » ;
- « parking privé ».
Ces caractéristiques peuvent présenter un grand intérêt commercial, mais elles doivent faire l'objet d'une vérification juridique.
Par exemple, la vue sur la mer ne constitue pas un droit réel autonome et il n'est pas possible de garantir qu'un terrain voisin ne sera pas construit à l'avenir si les plans d'urbanisme le permettent.
De la même manière, l'expression « parking privé » peut désigner aussi bien un garage indépendant qu'un simple droit contractuel d'utilisation d'une place déterminée.
C'est pourquoi l'acheteur étranger doit faire la distinction entre la description publicitaire et le statut juridique réel.
La place de parking doit être vérifiée séparément
Dans de nombreuses transactions immobilières à Burgas, Sozopol, Nessebar et Sveti Vlas, l'appartement est présenté comme un bien « avec place de parking ».
Sur le plan juridique, cela peut avoir différentes significations :
- garage indépendant ;
- un bien immobilier indépendant ;
- parts idéales d'un bien foncier ;
- parts idéales d'un parking souterrain ;
- droit d'usage sur un lieu précis ;
- répartition convenue entre les copropriétaires.
Ces dispositifs n'offrent pas tous la même protection juridique.
Dans le cas d'un ressortissant étranger, il convient en outre de vérifier si l'acquisition de la place de stationnement implique également l'acquisition de parts idéales du terrain.
Vérification de la propriété et des charges
Avant de signer un avant-contrat, il convient de vérifier si le vendeur est bien le propriétaire de l'appartement.
Il convient également de vérifier toutes les charges inscrites, notamment :
- prêts hypothécaires ;
- interdictions ;
- requêtes ;
- droits d'utilisation ;
- d'autres droits inscrits au nom de tiers.
Dans le cas d'une construction neuve, il est particulièrement important de vérifier qu'il n'existe pas, sur le terrain ou sur le bâtiment, d'hypothèque au profit d'une banque qui concernerait également l'appartement mis en vente.
L'étranger ne doit pas se fier uniquement à l'assurance donnée par le vendeur ou l'agent immobilier selon laquelle le bien immobilier est « libre de toute charge ».
La vérification juridique Elle doit être effectuée de manière indépendante et avant qu'un paiement important ne soit effectué.
La construction neuve : l'un des segments les plus risqués
De nombreux étrangers achètent des appartements sur la côte sud de la mer Noire dès la phase de construction.
Cela peut être avantageux sur le plan financier, mais cela comporte des risques supplémentaires.
Il convient de vérifier :
- qui est le propriétaire du terrain ;
- l'investisseur a-t-il le droit de construire ;
- le permis de construire est-il valide ;
- existe-t-il un droit de construction ;
- y a-t-il une hypothèque sur le terrain ;
- Quel est le délai prévu pour l'achèvement ? ;
- que se passe-t-il en cas de retard ;
- quel est le montant et le calendrier des paiements ;
- dans quelles conditions l'acheteur peut-il résilier le contrat ?
Il est particulièrement important que le contrat préliminaire ne soit pas rédigé de manière unilatérale, dans le seul intérêt de l'investisseur.
Acte 14, Acte 15 et mise en service
Lorsqu'ils achètent un nouvel appartement, les acheteurs étrangers se demandent souvent si l'immeuble dispose d'un « Acte 16 ».
Il est plus important de comprendre où en est réellement le chantier.
Il convient de vérifier :
- si le gros œuvre du bâtiment est achevé ;
- si les travaux sont terminés ;
- si le bien peut être utilisé légalement ;
- si le bâtiment a été mis en service conformément à la procédure applicable ;
- si l'appartement est inscrit au cadastre.
Le simple fait que le logement soit physiquement achevé ne suffit pas à prouver que sa situation juridique et sa conformité aux normes de construction sont en règle.
La superficie de l'appartement : superficie réelle, superficie construite ou superficie comprenant les parties communes ?
Une autre question récurrente concernant les biens immobiliers de vacances concerne la superficie indiquée.
Par exemple, un appartement peut être présenté comme ayant une superficie de 80 m², mais cette superficie peut inclure un pourcentage important des parts idéales des parties communes de l'immeuble.
Il convient donc de distinguer :
- surface construite de l'appartement ;
- parts idéales des parties communes ;
- surface totale mentionnée dans la publicité ou le contrat.
Cela a une incidence tant sur le prix au mètre carré que sur la revente future du bien immobilier.
Le contrat préliminaire est un document essentiel
Lorsqu'ils achètent un appartement, les étrangers signent souvent d'abord un contrat de réservation et versent un acompte.
Cela peut arriver dès la première visite.
Le problème, c'est que la vérification juridique ne commence parfois qu'après le paiement.
Si, par la suite, une hypothèque, un problème lié à la propriété ou toute autre circonstance importante venait à être constatée, un litige pourrait surgir quant à savoir si l'acompte doit être remboursé.
C'est pourquoi il est recommandé que le contrat de réservation ou le contrat préliminaire prévoie clairement que l'acheteur peut se rétracter et obtenir le remboursement des sommes versées en cas de vice juridique substantiel avéré.
Achat par l'intermédiaire d'un mandataire
L'acheteur étranger n'est pas toujours présent en personne lors de la transaction.
L'achat peut être effectué par l'intermédiaire d'un mandataire, mais la procuration doit être rédigée avec soin.
Les éléments suivants sont particulièrement importants :
- la portée exacte du pouvoir représentatif ;
- le format de la procuration ;
- la nécessité d'un apostille ou d'une légalisation ;
- la traduction officielle ;
- le droit de signer un contrat préliminaire ;
- le droit de signer un acte notarié ;
- le droit d'effectuer des paiements.
Il n'est pas recommandé d'accorder des droits plus étendus que ceux qui sont réellement nécessaires à la transaction en question.
L'achat d'un appartement ne garantit pas le droit de séjour
Les acheteurs étrangers pensent parfois que l'acquisition d'un appartement en Bulgarie leur donne automatiquement le droit de résider de manière permanente dans le pays.
Ce n'est pas le cas.
Le droit de propriété sur l'appartement et le droit de séjour sont deux questions juridiques distinctes.
Il convient notamment, dans le cas des ressortissants de pays tiers, de vérifier sur quelle base ils peuvent séjourner en Bulgarie et si la propriété d'un bien immobilier a une incidence sur le régime d'immigration qui leur est applicable.
Si l'appartement est acheté dans le but de le mettre en location
De nombreux étrangers achètent des appartements à Burgas, Sozopol, Sunny Beach, Sveti Vlas et Nessebar à des fins d'investissement.
Avant la transaction, il est conseillé de vérifier s’il n’existe pas de restrictions contractuelles ou autres concernant la mise en location.
Il convient également de clarifier les questions relatives à :
- hébergement touristique de courte durée ;
- l'imposition des revenus;
- les relations avec la société mère ;
- les exigences en matière d'enregistrement et d'administration ;
- les frais de gestion de l'immeuble.
Par conséquent, la promesse d'un « rendement garanti » ne doit pas être considérée uniquement comme un argument marketing, mais doit être vérifiée dans le contrat et dans le modèle de gestion concret.
Une attention particulière pour les appartements à Bourgas
Le marché de l'immobilier résidentiel à Bourgas présente certaines différences par rapport aux complexes purement touristiques de la côte sud de la mer Noire.
Dans la ville même, on parle le plus souvent d'immeubles d'habitation, de copropriété, d'occupation à l'année et d'une gestion classique des parties communes.
Dans les complexes balnéaires, on trouve plus souvent des contrats spécifiques relatifs à l'entretien, à la gestion saisonnière et aux équipements communs.
C'est pourquoi la vérification juridique doit tenir compte du type précis de bien immobilier, et pas seulement de son emplacement.
Que doit vérifier un étranger avant d'acheter un appartement ?
Avant d'acheter un appartement à Burgas ou sur la côte sud de la mer Noire, il est recommandé de vérifier les éléments suivants :
- la propriété du vendeur ;
- les hypothèques, les saisies et les autres charges ;
- le numéro d'identification exact de l'appartement ;
- la superficie réelle du bien immobilier indépendant ;
- les parts idéales des parties communes ;
- si la transaction porte sur des parts idéales du terrain ;
- le statut de la place de parking ou du garage ;
- les documents de construction ;
- la mise en service ;
- les contrats de gestion et de maintenance ;
- l'existence de dettes envers la copropriété ou la société de gestion ;
- les conditions du contrat de réservation et du contrat préliminaire ;
- les droits de l'acheteur en cas de vice juridique avéré ;
- les documents dont l'acheteur étranger a besoin pour l'authentification notariale.
Conclusion
L'achat d'un appartement par un étranger à Burgas ou sur la côte sud de la mer Noire est généralement tout à fait possible, mais il ne doit pas être considéré comme une simple formalité.
Les questions suivantes méritent une attention particulière :
- Qu'est-ce qui est exactement inclus dans l'achat de l'appartement ?
- Existe-t-il des endroits parfaits sur Terre ?
- Quel est le statut de cette place de parking ?
- Y a-t-il une hypothèque ?
- Quels seront les frais d'entretien annuels à payer ?
- Le bâtiment a-t-il été mis en service en toute légalité ?
- À qui appartiennent la piscine, le parking et les espaces annexes du complexe ?
En ce qui concerne les appartements situés sur la côte sud de la mer Noire, ces questions peuvent revêtir une importance bien plus grande que le prix de vente lui-même.
Pour l'acheteur étranger, l'approche la plus sûre consiste à faire effectuer la vérification juridique avant le versement d'un acompte et avant la signature du compromis de vente, et non pas juste avant l'acte notarié.
La belle vue sur la mer est importante.
Mais lors de l'achat d'un appartement à Burgas, Sozopol, Nessebar, Pomorie, Sveti Vlas ou dans une autre région de la côte sud de la mer Noire, il est encore plus important que le titre de propriété soit aussi clair que la vue depuis la terrasse.
